（三）投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法：成本法和公允价值法。这两种会计核算方法对税务筹划有不同的意义。
成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义；而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认，而且新准则不允许从公允价值法转变成成本法，而成本法可以转换为公允价值法。因此，从税务筹划的角度，企业应选择成本法核算投资性房地产。
其中房地产开发企业用于先出租再出售的房地产就属于投资性房地产，对于房地产开发企业出租的房产，税法作了相应的规定，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006131号)，开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。同时3l号文第三条(一)项规定，房地产开发企业将开发的产品转作经营性资产的行为应视同销售确认收入，但这一条只是针对企业所得税来说的。
企业管理人力资源管理英文文献及翻译如果将开发产品转作固定资产，企业同时可以计提折旧，出售时按照销售固定资产确认收入，其土地增值税的计算和视同销售开发产品也不同。而如果未将开发产品转作固定资产，是不可以计提折旧的，必然对当期的所得税计算产生影响。
[案例1]
甲公司是一家房地产开发公司。2007年6月30日，该公司将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期2年，租金总额为100万，该房产账面价值为360万(其中地价160万，开发成本150万，开发费用50万)，市场价格500万。
租赁到期后，甲公司将该房产出售给丙公司，售价480万。
筹划分析
方案一：如果甲公司将该房产转作固定资产该房产按照历史成本核算，转为固定资产的价值为360万，按20年计提折旧，每年计提折旧为18万。其收入和税收情况如下表：
表3.1 转作固定资产税负情况 本文来自优'文~论^文·网原文请找腾讯3249.114
第一年 第二年 合计
租金收入 50 50 100
出售收入 500
房屋成本 360
增值收入 16
营业税及附加 2.75 29.15 31.9
土地增值税 0 0
折旧 18 18
企业所得税 42.3125 4.7125 47.025
总税负 78.925
方案二：如果甲公司未将该房产转作固定资产，那么甲公司就不允许计提折旧，其收入及税收情况如下表：
咸阳机床厂叉车实习报告表3.2未转作固定资产税负情况
第一年 第二年 合计
租金收入 50 50 100
出售收入 480
营业税及附加 2.75 29.15 31.9
土地增值税 9.48 9.48
企业所得税 11.8125 32.5925 44.405
总税负 85.785
筹划结论
方案一比方案二节税6.86万，原因在于在当前物价快速上涨的情况下，通过对计算土地增值税的扣除项目中评估价格的运作，可以少缴纳土地增值税。但是两个方案中的具体应纳税款发生的时点不同，尤其是企业所得税，因为转作经营性资产要在当期确认转让收入，造成提前交纳企业所得税，如果考虑到货币时间价值，节税效益要小于6.86万元。
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