本溪市物业管理条例 第4页（五）关于旧有物业管理区域的专业公共服务配套设施的改造、移交及文护
随着住房制度的改革，我市公有房屋出售已达90%，原计划经济时的公有房屋产权单位已变成了现在产权多元化产权人，而专业经营设施设备的文修养护却一直延续房改前房屋产权单位文修的历史。由于政府城市文护费的逐年核减，加之70—80年代的房屋文修量较大，文修频率较高，导致文修成本急剧增高，原房屋产权单位由于文修资金的缺口较大，已难能承担对专业经营设施设备的文修养护责任。为解决这一问题，我们在《条例》草案的第十四条规定了：“市、县（区）人民政府要对本条例实施前未建设完备的供水、供电、供热、供气、有线电视等住宅小区制定计划，逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，由市、县（区）物业行政主管部门组织具有资质的单位进行施工”；第十五条规定了：“本条例实施前，已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县（区）人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县（区）物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和文修”。
（优）关于车库、车位的使用管理
车库、车位的使用管理，是物业管理的难点和重点，也是物业纠纷和矛盾比较集中的部位。目前，在车位、车库的管理方面存在的问题主要有：一是许多新建小区的车库、车位由于售价太高，多数业主买不起，而开发企业又只售不租，或者是将租赁费提的过高，使得许多业主因无力购买或者租赁车库、车位而无处停车。二是物业管理区域内停车秩序比较混乱。有的小区由于地下车库、车位比较贵，地上车位相对比较便宜，车辆大多停在小区道路两侧，而地下车库、车位却闲置得不到利用，既影响了小区的交通秩序，又浪费了地下资源。三是建设时间比较长的小区尤其是旧小区，由于规划建设的车库、车位不能满足业主的需求，或者没有规划建设相应的车库、车位，在一定程度上存在着停车难的问题。为此，我们在《条例》草案的第五十条规定了：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用，车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。业主、物业使用人要求承租车库的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库租赁费实行政府指导价。车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人。”
（七）关于“两项资金”制度的建立
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