永进集团员工激励策略研究 第9页

但由于估价对象底层门面房进深为49.4米（按图纸尺寸），不能完全作为沿街门面房,根据商业用房价值变化规律,其价值随其距离街道的远近程度(即临街深度)而递减。根据所处位置，通过对旅顺商业用房价格变化的调查了解，并与临街底层门面房价格的比较，认为采用路线价法对其价值进行评估较为合适。根据价值递减规律，将标准深度设定为50米，4等份每个等份12.5米,随着离道路距离的增加,每一等份的价值相对于路线价的递减比例经分析并结合估价师的经验和判断，分别为1，40%，70%，90%，路线价以底层临街门面房价格为标准，结合深度递减比例，综合测算估价对象底层的平均价格。计算结果为：
单价=20041×12.5/49.4+20041×（1-40%）×12.5/49.4+20041×（1-70%）×12.5/49.4+20041×（1-90%）×（49.4-37.5）/49.4=10118（元/平方米）
已办证部分：10118元／m2×3155.81=3193.05（万元）
扩建部分：10118元／m2×270.15m2＝273.34万元
底层总价=3193.05+273.34=3466.39（万元）

（2）第二至三层商业用房的价格确定
①选取可比实例
通过实地考察和对相关资源的收集，我们可通上面分析的一样进行总体修正。首先确定评估对象的基础分值。商业建筑物的地段级别，楼层用途等因素，基础系数分别定为50/20/10/10/5/5。
从公共基础设施分析：估价对象及可比实例A/B/C均设有临时休息的靠椅，卫生间数量均男女各一，扶梯和货物升降梯，故都定为5。
根据类似房地产交易资料，考虑楼层和用途等因素，选取下列可比实例。
表3-5   可比实例对比表
项     目 估价对象 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
房地产坐落 黄河路26号 黄河路商业用房（区电影院对面） 水上漂海鲜批发市场 商城肥牛
层次 2-3层 2-3层 2层 3层
使用性质 经营商业房 经营商业房 经营商业房 经营商业房
结构质量 钢混 钢混 钢混 钢混
装修设施 一般 较好 较好 较好
周围环境 较好    较好 较好 较好
商业繁华度 繁华 繁华 繁华 繁华
交通状况 便利 便利 便利 便利
交易日期  近期 近期 近期
交易情况 正常 正常 正常 正常
成交价格 ――― 4800元／m2 5500元／m2 6000元／m2
②进行交易时间修正
由于交易的时期不同，可能交易时的政策及市价也不同，因此，在进行对比分析的时候必须要考虑到时间因素。并以评估时点为准对可比实例的交易时间进行合理修正。
因可比实原文请找腾讯752018766优,文-论'文.网http://www.youerw.com 例A、B、C与估价对象为近期交易活动，故A、B、C交易时间修正系数均为0。
③进行区域因素修正：
表3-6  区域因素修正表
项     目 估价对象 可比实例Ａ 可比实例Ｂ 可比实例Ｃ
地段级别 50 50 50 50
繁华程度 20 22 20 20
环境景观 10 10 10 10
交通状况 10 10 10 10
公共设施 5 5 5 5
基础设施 5 5 5 5
合    计 100
102
100
100

④进行个别因素修正：表

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