（5）假设估价对象房地产价值是在一个客观、合理的市场标准下，并不考虑特殊买家存在时的特殊情况。
（6）我们假设估价对象所占用的土地使用权性质为出让。
（7）评估依据
表1-1 评估依据
法律依据 委托方提供的有关资料 估价方收集的有关资料
所需材料 《中华人民共和国价格法》 托评估函 房地产市场信息
《中华人民共和国城市房地产管理法》 《房屋他项权证》
《房地产估价规范》（1999） 部分扩建工程规划许可证 市场调查所得资料
《房屋完损等级评定标准》 有关测绘资料
委托方提供的其他资料
3 评估基本情况
3.1国家及地方政府相关规定和政策分析
为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理。中国原文请找腾讯752018766优,文-论'文.网
http://www.youerw.com 房地产估价师与房地产经纪人学会于零九年末提出一份评审标准，既《房地产估价报告评审标准（试行）》。此标准于二零一零年一月一日适用于鉴证性房地产估价报告评审。要求估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。对于估价报告定量评审的方式为计分制。满分为100分。在赋予每个评审项目标准分的基础上，列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。当总分值大于60时，此评褂浓告为合格。
其中，报告评审对象分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：（1）封面、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。具体分为27个评审项目。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。
以《房地产估价报告评审标准（试行）》中一般项目评审标准为例，其评分项共有四大项。其对应分值如下。
表2-1 评估分值
其中，估价技术报告中的估价测算过程占总分数的36%。由此可见，地产业资产评估过程中数据来源依据，参数选取客观合理性，理论表述与实际应用的说服力以及严谨的分析过程的重要性。另外，由于地产业的评估对象对于区位因素特别敏感，因此，在进行评估的过程中，必须要充分考虑到各种情况。如交通情况，周围有多少的银行，以及其他标志性建筑和重点设施。因此，在估价评审标准第20项“区位状况描述与分析”中明确提出“描述要全面、翔实。分析客观、透彻”。
另外，从总体上看，在《房地产估价报告评审标准（试行）》全篇审核标准中，扣分项大于等于2分的共有6项，分别是：
(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明。
(2)估价限制条件针对性不强。
(3)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为。
(4)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。描述不全面、不准确。
(5)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明）界定不清楚。
(6)应采用的估价方法未采用的。
3.2 市场背景分析
由于国家出台的一系列刺激消费、拉动内需宏观经济政策效果的逐渐显现，我国国民经济正处于上升阶段，从2004年8月31日后经营性项目实行土地协议出让的方式将成历史，所有商品住宅等经营性用地必须采用“招标”、“拍卖原文请找腾讯752018766优,文-论'文.网
http://www.youerw.com ”或“挂牌”的方式公开交易，从宏观的角度看，我国经济总体过热现象较突出，政府将会力争在2－3年内实现经济“软着陆”；从微观的层面看，这也是国家为保护土地资源、加速地产业整合所进行的必要的调整。，但从总体看，进入“后831时代”的我国房地产市场供需两旺的情况不会改变，房地产市场将越来越走向规范、成熟。
旅顺商业用房前景较为广阔，尤其是与估价对象处于同一供求圈内的办公用房。虽然，市政府的搬迁会对老城区的商业房价有所影响，但由于其地理位置优越，自然环境良好，目前，该类房地产价格仍处在一个相对较高的水平之上。在可预见的未来，随着该市经济的进一步发展，预计此类型房地产价格还将会有一定幅度的上升空间。
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