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商品住宅开发项目市场定位分析(10)

时间:2017-01-18 17:13来源:毕业论文
②周边楼盘调查 楼盘名称 最高价 最低价 鹏欣一品漫城三期 22000 22000 水语人家 7500 7500 万科翡翠别墅 80000 80000 浦江颐城 50000 14000 鹏欣一品漫城三期 3500


②周边楼盘调查
楼盘名称    最高价    最低价
鹏欣一品漫城三期    22000    22000
水语人家    7500    7500
万科翡翠别墅    80000    80000
浦江颐城    50000    14000
鹏欣一品漫城三期    35000    14500
浦江华侨城    38000    18500
表3-2 周边楼盘价格表
由表3-2对周边楼盘调查可见,由于鹏欣一品漫城二期、三期及万科翡翠别墅均为别墅,对本项目没有太多的参考性。而水语人家、浦江颐城、浦江华侨城则都同时存在小高层、叠拼和别墅,对本项目有一定的参考意义。
(4)竞争调查
①同质化竞争产品调查
锦秋花园位于宝山区锦秋路,容积率0.8,总户数500户,建筑类型与本项目同为多层、小高层及连体别墅,装修情况相同,绿化率相当。锦秋花园的周边有废品收购站,垃圾随意丢弃影响正常出行,且社区规模较大,但指示牌较少,导致不便。因此,锦秋花园将社区配备设计的相当完善且使居住氛围浓厚,距离板块内的商业中心步行15分钟以内。
锦秋花园与保利茉莉公馆的相同之处也就在此处,保利茉莉公馆的不足也正是规模较小且社区内没有商业街,生活配套较为不便,所以保利也设计了相当完善的配套设施,且拥有较为边界的交通区位,可以直达市区。
②同区域竞争产品调查
浦江华侨城位于浦江东岸,建筑类型也保利茉莉公馆同为多层、小高层及联排别墅;交通状况也较相似,同样毗邻轨道交通8号线及卢浦大桥、徐浦大桥等,华侨城容积率为0.7,保利茉莉公馆为0.92;华侨城公寓均价为18000元/平方,从各方面来说对本项目有较大参考性。
3.4.3 市场调研小结
从大环境来说,上海整体市场情况较为乐观,居民可支配收入较高,购房意愿较强,拥有购买力,且闵行地区住宅均价较上海市水平来说处于下游。从项目本身来说,有着相当不错的机遇,在建的浦江新城50万平米滨水商业中心将为本项目获取新的区位优势。
所以在产品的定位上可以主打二房及三房户型的公寓,另外可将部分定位为复式或别墅,由周边楼盘均价来看,可将本项目均价定位在22000元/平米。
同时随着土地价格的不断上涨,茉莉公馆价格、质量、区位的综合性价比会更加明显,但社区外生活配套仍然较为缺乏,买菜、就医等均有不便。所以本项目在定位社区配套设施上应该比较完善,才能满足居民的正常需求。 商品住宅开发项目市场定位分析(10):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_2470.html
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