1。2 本课题研究内容

   本文以淮安市统计局提供的淮安市统计年鉴的数据为数据源，首先通过数据整理获取淮安市2008至2014年淮安市房屋价格，结果显示，影响淮安市房价主要因素是城镇居民可支配收入。首先建立线性回归数学模型，分析城镇居民可支配收入的变化趋势，为了更清晰表示出城镇居民可支配收入与淮安市房价的相关性，本文对各房价影响因素作出分析，然后分别作出它们的显著性检验和残差分析。这样初步得出淮安市房屋价格的变化规律。然后利用计算得出的淮安市房屋价格指数，对淮安市近年来房屋价格指数进行逐步线性回归分析，揭示其房屋价格动态变化规律，分析变化的主要影响因素，以期为淮安市房屋价格未来发展趋势提供决策参考和技术支持。

2 房屋价格影响因素分析

2。1 自然因素对房屋价格影响

自然地理位置主要是通过房屋周围的物理性因素影响居住者的内心感受，进而影响居民对房屋的要求影响房屋价格。物理性因素主要有水文环境、大气状况、视觉环境以及卫生状况几个方面。

    空气质量是否优良、饮用水是否受到污染、房屋周围安置的公共设施是否完善、房屋周边卫生是否干净整洁，这些因素都在影响着居民的购买需求。房屋的自然地理位置虽然固定不变，但是它的社会经济位置却在不断变化，这种变化可能是由于城市规划的不同引起的。当房屋位置不断好转时，其房屋价格也会不断上升。

    另外地势是否平坦对房屋价格也有一定的影响。若土地有限，当土地的经济供给不能满足城市发展时，房屋价格也会不断提高。

2。2 政策因素对房屋价格影响

    在所有影响房价因素中，影响最大、最根本性的便是房地产制度。在过去的房屋分配制度下，并不存在房地产市场，房屋价格更是不从说起。

    房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度，以及采取的干预方式、措施等[1]。房地产价格政策分为高价格政策和低价格政策两类，措施则有以下5种：制定最高限价、制定标准价格、政府平抑房屋价格、征收房地产交易税或增值税以及建立一套规范的房地产交易制度。文献综述

    城市发展战略为该城市的房屋价格定下了基调，如发展战略为建设工业的城市的房屋价格就远低于发展战略定为旅游的城市。而城市规划却是房屋价格的风向标，对房屋价格影响最直接的就是城市规划划定了开发商能过提供的房屋的社会经济位置。同时，城市规划对土地用途的规定也制约着房屋价格的发展。

2。3 经济因素对房屋价格影响

宏观经济发展状况与房地产业的发展有着重要的互动影响。如果发生经济危机，金融机构及企业将会进行组改和合并，继而居民失业以及收入的下降便会导致对购房需求的减少，存量住房的供给则会上升。房屋供给和需求的失衡将会导致房屋价格下降。

一般情况下，居民收入的增加意味着居民生活水平的上升，对居住的空间会扩大，从而增加的房屋的需求，使得房屋价格上升。根据马斯洛的需求层次理论，人的需求从低到高有5个层次组成，其中处在最底层的便是生理需求。只有在满足较低需求后，人才会追求更高层次的需求。若居民收入增加，按照消费顺序，居民会将增加的大部分收入用于购买房屋，从而导致房屋价格上涨。

因此可用人均可支配收入考察居民收入，人均可支配收入往往是支撑房屋价格的重要指标，也是衡量居民购买力的重要指标。在分析房屋价格时，往往采用城镇居民人均可支配收入这个指标，辅以城镇居民消费支出指标。 淮安市近年来房价态势及未来发展趋势(2):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_86671.html