房地产企业融资困境及应对

2010年以来,房地产行业面临一系列重大变化,银行的房贷指标不断收紧,资本市场融资渠道不畅,土地价格逐年攀升,开发项目需要的资金越来越大。受这些因素的叠加影响,融资渠道过于单一的房地产企业在资金方面受到的压力越来越大。

一。影响房地产企业融资的论文网主要因素

(一)购买者的心理预期

房地产一般价值较高,消费者往往带有明显的买涨不买跌的购买倾向。当房地产价格不断攀升时购买者就会出手购入。这个阶段开发商的现金流往往比较充裕,开发商就会比较容易获得来自不同渠道的资金,企业资金比较充裕;然而受经济环境和经济周期的影响,当房地产行业进入萧条和衰退期的时候,楼盘销售困难,开发商的资金来源渠道和融资额度就会减少。

(二)企业的经营状况

房地产项目往往规模较大,所需要的资金数量同样巨大。这就意味着,在良性运行的情况下,通过不同阶段的运行,最终以货币资金的形式回流企业。资本如果能够始终以这种良性的状态运行,企业就能顺利按期归还所借资本,企业的整个融资过程就能够得以正常进行,开发商相应就能够取得良好的预期收益。反之,如果资本在周转过程中出现中断,企业则不仅不能实现预期收益,还会影响正常的还本付息,从而导致融资出现困难。

二。房地产企业融资面临的主要困难

(一)过度依赖银行贷款

据住房建设部调查,房地产企业资金来源的特点之一是银行贷款占比过高,2013年平均单个项目资金的61百分号源于银行贷款(见表1)。由于历史的原因,加之房地产开发需要的资金量巨大,目前房地产企业难以在短时期内改变现有的融资格局,银行贷款为主的资金结构将会持续较长的时间。

(二)证券市场融资难度大

通过证券市场发行股票是企业实现股权融资的有效途径,也是众多企业在现实中拓宽股权资金来源的有效渠道。然而由于证券市场存在时间较短,等待上市融资的企业数量众多,管理部门提出的上市门槛要求较高,大部分房地产企业往往不具备发行股票上市融资的条件。即使有部分企业具备股票融资的条件,但从申请股票到批准上市融资往往也要经历漫长的等待时期。债券市场是证券市场的重要组成部分,通过公开发行债券也是企业实现大规模融资弥补资金不足难题的有效途径。然而通过债权融资同样需要经过多个主管部门的层层审批,不仅耗时较长,同时也会加重企业的财务负担。

(三)缺乏稳定的资金渠道

一是吸引外资数量较少。从表1中的数据可以看到,外资在房地产企业资金来源结构中占比非常小。主要原因一方面是不同国家的金融市场各不相同差别较大,房地产企业对国外融资规则不甚熟悉,来源渠道非常狭窄。另一方面是国内房地产企业对国外证券市场,尤其是对国外的股票市场了解不多,具备海外上市的企业数量较少,导致房地产企业难以利用外资发展房地产市场。二是缺乏可以长期使用且来源稳定的资金。目前,房地产企业自有资金和来自银行的贷款是房地产企业生产经营中资金的主要来源。由于企业历史较短企业规模有限,大部分企业自有资金的数额远远不能满足生产经营的需要;房地产企业向银行借款时银行出于防范风险的需要往往附带需要抵押品等各种苛刻的条件。这些障碍的存在很大程度上使得房地产企业难以获得稳定的资金。

三。化解房地产企业融资困境的对策

(一)实现企业融资方式的多元化

一是以直接融资为主,努力拓宽权益融资渠道。为了充分保护债权人的利益维护良好的经济秩序,政府规定,房地产企业资本结构中自有资本的比率必须达到规定的限度。这一规定的潜在逻辑是,假设房地产市场出现难以控制的大幅度下跌,作为负债方的房地产企业依然能够从容的归还欠款,以保证不损害债权人的权益。二是建立房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是目前比较符合实际需要的融资工具,它不仅可以一定程度上缓解房地产企业面临的融资难问题。

(二)完善房地产融资法律法规

目前关于房地产企业融资的法律法规尚不健全,未能充分支持房地产企业进一步拓宽融资渠道和来源,难以在实践中规范房地产企业的融资行为,使得部分唯利是图。信誉较差的房地产企业利用法律的空白钻空子,或者得以趁机规避法律的限制进行违法活动。这些行为对房地产市场造成了不良的影响,也使得房地产金融难以规范发展。因此,必须加快建设房地产融资的法律法规,切实明确房地产信贷的法律地位,严格规范房地产企业的融资行为,促使房地产企业规范。安全的进入金融市场,并实现合法合规的健康运作。

(三)健全金融监管机构

房地产金融往往规模巨大,资金周转期限较长,涉及的领域较多,社会影响较大,面临的各种风险也更多,相对来说是一个风险非常突出的领域。因此,要保证房地产金融的安全运行,就必须设定一种有效的管理机制和相应的制度安排,以最大限度提高监管效率。此外,还应该努力健全政府支持体系。国外有许多可以借鉴的模式,应学习国外的先进模式,健全政府支持体系,重点解决一部分低收入阶层的住房问题。要在国家宏观调控指导下,对抵押金融市场进行规范和管理,保障低收入者居者有其屋,同时促进房地产金融的规范化运作。

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