物业公司服务营销策略研究 第4页
D. 2物业管理市场分析
2.1宏观环境分析
2.1.1经济环境
改革开放20余年， 国企改革和我国以发展第三产业和高新技术产业为主的产业结构调整已初见成效。党的十优大明确指出大力发展民营企业、股份制企业等新的经济体制企业， 在一定领域内主张国退民进同时，进一步完善社会保障体系发展农业经济、全面实现小康社会、加快城镇化进程等一系列指导方针，进一步提高我国经济的发展速度，提高综合国力及人民的购买力。特别是多年来我国实施积极的财政政策和扩大内需的政策，以及个人消费信贷规模的不断扩大，有效地刺激了社会总需求。
据国家统计局数据表明，与05年相比，房地产开发投资增速回升。06年上半年，全国共计完成房地产开发投资7695亿元，同比增长24.2%，比上年同期提高0.7个百分点。其中，商品住宅完成投资5318亿元，同比增长28.2%，比上年同期提高6.9个百分点。同时，商品房销售面积增速也在回升。上半年，销售面积2.3亿平方米，同比增长16.5%，比一季度提高6.3个百分点；商品房销售额7957亿元，同比增长24.5%。这种房地产行业的高热度、高速度发展，必然带动与之相依托的物业管理行业的长足发展。
2.1.2科技环境
近年来，国家大力倡导房地产行业要注意发展循环经济，即通过资源的循环利用和节约，实现以最小的资源消耗、最小的污染来获取最大的发展效益。它以资源的高效利用和循环利用为核心，以“减量化、再利用、资源化”为原则，以低消耗、低排放、高效率为基本特征的新型经济增长模式。大力发展循环经济，不仅能够提高资源利用率，提高经济效益，而且减少废弃物排放，改善生态和环境质量，具有很高的社会效益。
另外，新型环保节能材料的出现，将会在很大程度上影响房地产行业的发展，进而影响着物业管理行业的发展趋势。在这样的科技环境下，我国的物业管理企业必须审时度势，及时调整自己的策略。
2.1.3政治法律环境
在九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中明确提出了“规范发展物业管理行业”并指明了发展方向， 这标志着我国计划经济体制下的房屋管理开始走向社会化、市场化与专业化。
自从90年代以来，建设部先后下发了《物业管理企业资质管理实行办法》和《前期物业管理服务协议示范文本》等等，从而使物业管理理论逐步建立起来。《物业管理条例》的颁布也促进了物业管理行业的日趋完善。企业只有尽快改善原来的旧的落后的管理体系，建立起适应市场，适合企业发展的管理制度，才能求得生存和发展。
2.1.4社会文化环境
我国由于人均耕地逐年减少且存在城乡差别， 大量农村剩余劳动力涌入城市， 为物业管理行业提供了充足的劳务人员。同时，随着我国教育体制的改革，特别是高等教育的发展，大连市居民的受教育程度不断提高，知识水平、基本素质普遍提高， 特别是法律意识和文权意识不断增强。同时更加注意享受高品质生活和社区的文化氛围，这就为物业管理企业提出了新的要求。
另外，现代社会观念发生了很大的转变，家庭规模正在逐渐缩小。随着经济的发展及人们生活方式的改变，几世同堂的观念已发生变化，每一代人喜欢单独居住，无形中使得住户的数量增加了很多。同时，人们的居住观念也在发生转变。目前，人们在购买住房时， 开始注重居住环境的改善， 绿化率、智能化及住宅的安全性能成为主要考虑因素。这些观念的改变引发了住宅设计、管理模式的变革， 为物业管理行业提出了更高、更新的要求。
2.2大连国合物业公司业主构成情况
大连国合物业公司的服务对象主要分为两类：写字间物业市场和住宅物业市场。其中写字间是大连外经贸大厦,住宅物业包括泰达花园、龙珍阁、心宁苑及东北名苑等住宅区。下面分别加以简要介绍。
2.2.1写字间物业市场
外经贸大厦是大连国合物业公司管理的唯一的写字间物业市场，大厦的产权单位是国合集团，是大连市甲级写字综合楼。80%的使用人是国合集团的子公司，其他的使用人有饭店、银行及小的私营公司。大厦地处大连政治经济文化中心，处于大连新兴的金融、贸易、商业服务黄金商务区。地理位置优越，交通条件便利，是外经贸关联企业或个人、在连独资或合资企业、驻连办事机构、金融证券业、律师事务所、高科技产业、广告代理业、信息咨询、销售推广等行业的理想办公场所。主要业主有深发展银行、庄稼院食府、水莲洗浴中心、外经贸大厦餐厅。
2.2.2住宅小区物业市场
(1)泰达花园小区属高档物业小区。其业主70%是企事业单位的老总及个体老板，外地来养老的业主占20%，这里也有10%的日本、韩国等业主。泰达花园小区位于中山区，建筑面积1.79万平方米，绿地面积1200平方米，于1999年11月竣工，小区实行全封闭的物业管理，现有居民111户。
(2)龙珍阁小区属中档物业小区。其业主是海关、医院、外贸等单位职员占60%，外地来业主占35%，日本、韩国等业主占5%。龙珍阁小区位于中山区，交通便捷，建筑面积1.78万平方米，绿地面积3600平方米，实行封闭的物业管理，高标准的配置，私家独体车库，人车分流；此外还设有阅览室、儿童乐园等业主会所，现有居民127户。
(3)心宁苑小区及东北名苑小区属中低档小区，管理面积都很大，业主80%来自本地拆迁住户，老年人较多，其他是外地业主。心宁苑小区位于沙河口区，建筑面积4.82万平方米，共有七幢多层和高层住宅，设有地上、地下停车场，现有395户居民入住，小区内实行封闭的物业管理。东北名苑小区位于甘井子区，建筑面积15.7万平方米，是公司目前管理最大的小区，现有居民1516户。小区内也实行封闭的物业管理。
2.3公司业主特点及需求分析
2.3.1写字楼业主特点及需求分析
写子楼物业使用人多半来自国合集团内部的办公人员，年轻人较多，且收入稳定，并且有私家车，随着社会和科学技术的发展，他们对物业管理要求越来越高。他们希望跟上时代发展的节拍，希望工作区域既有休闲娱乐的场所，又可以享受现代科技带来的便利，需要提供价格适中的餐厅、冷热水、空调、停车、宽带网络等服务。
写字楼目标租户的核心需求是商务办公需求，对物业设施的要求集中在办公室规划的合理性和硬件系统的先进性和稳定性。而派生出的商务支持和沟通以及业余休闲方面的需求，则需要物业配套商务、服务设施具有完善性和支持性。我们认为客户的需求同样是逐步上升的。如图2.1所示的是写字楼业主的几大主要需求。
图2.1 写字楼业主需求状况
Figure 2.1 Requirements of Scriptorium Customers
由此我们可以看出，写字楼的用户起初只是要求楼宇提供的整体使用效率要高，而且价格要低，这样既可以提高工作效率，又不会使成本大幅增加，这时对物业的要求很小。而随着企业规模的扩张，一些大租户需要扩张面积，这就要求写字楼规模的随之扩张，相应的物业管理也要有所提高。在满足了基本的需要以后，业主就要求更多的抽象的追求，即群体认同，租户之间会因为行业背景、形象地位的相似而形成强烈的认同。在物业管理服务日益进步的今天，业主的要求也随之提高，他们不仅要求楼宇硬件的先进性和稳定性更加完善，同时还需要物业管理公司提供更加人性化、个性化的服务，他们追求更高的精神享受，在忙于工作的同时，提出了对娱乐等生活设施更高的要求。
表2.1所示的是商务类租户的主要心理特征。
表2.1 商务类租户的主要心理特征
Table2.1 Psychological Charactors of Business Customers
租户类别 租户主要心理特征
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