我国从1998年结束福利分房政策后，为保证城镇中低收入居民的居住要求，大力加强保障性住房建设力度。建设保障性住房项目需要以大量的资金为支撑，保障性住房建设资金来源主要依赖政府财政拨款，这项庞大的资金需求直接导致政府财政吃紧。因此，近年来政府积极拓宽保障性住房资金筹集渠道，保证保障性住房建设要求。此外，民间融资也为保障性住房建设提供资金来源支持，表现形式有银行贷款、公积金贷款、职工融资、信托融资、房地产债券、信托和基金等其他资金自筹方式。

2  保障性住房基础理论

2.1  保障性住房的产生背景

我国从结束1998年福利分房政策后，为了改善城市中低收入居民的居住条件，促进社会和谐稳定发展，保障性住房建设成为国家民生工程的必要举措。特别是从2003年新一轮房地产市场的持续升温，房价狂飙突进，很多中低收入家庭买不起居住用房，加快加强保障性住房建设的力度迫在眉睫。

2.2  保障性住房建设的必要性及主要分类 

2.2.1  保障性住房建设的必要性

房屋是一种具有消费品和投资品双重特性的商品，可以进行上市交易。由于我国国情，前期是政府福利分房，后期通过市场改革，才采取了房屋的市场化买卖。由计划经济到市场经济的过度过程中，是一个循序渐进的过程，必须由政府对房地产市场进行适当的调控，已达到社会各阶层不同层次的住房需求。国家在经济发展、城市化进程中对中低收入困难家庭采取住房保障政策是十分必要的举措。

保障性住房与市场商品房相比较有限制供给对象、限定户型面积和享有政策支持或优惠这些三个明显的特征。保障性住房对受惠群体的控制是非常严格的，只有符合条件的中低收入群体才具有申请资格，一般采取的方式是以人均住房面积、家庭收入等为基本标准。并且对每一个申请对象，严格限定其适宜申请的户型及面积，确保实现分配公平。政府方面在保障性住房项目建设上，出台优惠政策保障保障性住房的建设成本得以降低，同时为保障对象减少一定的住房支出[1]。 

目前我国的保障性住房主要分为经济适用房、廉租房、公共租赁住房三部分，加之部分棚户区改造，构成了保障性安居工程。此外，因为限房价和限套型普通商品住房[1]（以下合成为两限房，两限房严格来说属于政策性商品住房）在供给对象和受惠政策方面跟保障性住房有一定的相似之处，因此，在统计数据时也将两限房包括在保障性住房之内。 

从我国住房制度发展的的进程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化的改革目标是正确的，但朝这个目标前进的过程应该是一个循序渐进的过程。政府应提供足够的适合中低收入居民购买的住房和适合最低收入居民租赁的住房，以便对支付能力不足的中低收入家庭和缺乏支付能力的最低收入家庭提供住房保障 [1]。论文网

2.2.2  保障性住房的主要分类

保障性住房包括以下几种类型，以下面表格的形式对保障性住房分类概括，而对于那些具有地域性质的保障性住房，不在本论文的研究范围之类。

表1  保障房的主要分类

类别 保障对象 保障方式 产权有无 面积 土地供给

廉租房 城市低收入住户困难家庭 货币或者实物补偿 淮安保障性住房的资金筹集渠道研究(2):http://www.youerw.com/jingji/lunwen_73321.html