车位配比 1：0.75

总户数 3500户

装修状况 毛坯

土地产权年限 70年

物业类别 住宅

建筑类型 花园洋房、板楼、联排、小高层、高层

项目特色 品牌地产、豪华居住区、水景地产

1.3   数据资料的获得

有了在房地产营销代理公司的实习经历，让我获得项目相关数据资料更为方便。为了完成本次关于水韵天成三期银杏苑的设计，我一方面通过房地产营销策划方面的书籍以及网络来搜集完成本次设计所需要的数据资料等，一方面通过实地考察和到项目营销中心工作人员咨询了解楼盘的销售情况和项目知识。

1.4  设计的难度

本次设计所涉及的市中心高档住宅营销策划方案设计属难度较大，不可预见因素较多的类型，本次设计属于项目前期对整个项目三期从前期策划到销售的周期设计过程。所以本次设计所涉及的估价报告属中等难度。

1.5  设计实现的可能性

虽然本次设计有一定的难度，但本人在房地产营销代理公司实习的过程中积累了一定的经验，与此同时，还可以向更有经验的同事请教，更有经历更为丰富的指导老师的指导，所以我对设计的实现充满信心，对最终的设计成果非常满意。

2  设计依据

2.1  理论与方法

房地产营销策划是根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。包括房地产投资营销、房地产定位营销、房地产规划设计营销、房地产建筑质量等等。

其内容主要有：市场推广策划（市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼），项目销售策划（开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞，销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略，销售漏斗，布开营销网络，销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划，促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪，市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整）

2.2  规范

本次营销策划设计的目的榕兴水韵天成三期银杏苑的销售提供的理论依据，本次营销策划方案设计主要采用了法律规范，所依据的有关法律法规以及部门规章有：

1）《中华人民共和国土地管理法》；

2）《中华人民共和国城市土地管理法》；

3）《中华人民共和国合同法》；

4）《商品房销售管理办法》；

5）《城市新建住宅小区管理办法》；

6）《前期物业管理服务协议》；

7）《业主公约》；

8）《物业管理条例》；

9）《物业管理服务收费管理办法》；

10）《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》；

11）《工程建设项目勘察设计招标投标办法》；

12）《房地产开发企业资质管理规定》；

2.3  参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，《房地产开发可行性研究的思考》主要为目前房地产市场的情况说明以及提供了相关图表，使文中的表述更具说服力。《房地产项目投资》主要为本项目形象和核心价值定位提供参考，同时《房地产市场营销》主要为本设计项目楼盘具体操作提供依据。 淮安市榕兴水韵天成营销策划(2):http://www.youerw.com/guanli/lunwen_57530.html