超市选址分析报告
参考文献:
[1]沙振权.零售学.广州：广东高等教育出版社，2006. [2]雅瑟.市场与经营.北京：海潮出版社，2006.
超市选址是一项投入大，长期性的投资，是制定经营目标和经验战略的重要依据，关系到超市的发展前途。同时，也关系到顾客的购买方便。选址是决定成败的第一要素。地理位置、潜在商业价值、地区和商圈、具体位置等这对于一间超市的成功经营是十分重要的。
关键词：超市;选址;门店;影响因素
随着商业经济的发展，人们的购买欲越来越强，很多企业家把超市作为考虑进入的行业。我开的是一家超市-超市，位置就在我的家乡（广州郊区），现就其进行店址的探析。选址是影响超市经济效益的重要因素，选择失误会影响日后的发展状况。世界巨头零售商沃尔玛之所以如此强大和快速发展关键在于他最初的定位在郊区范围内；日本7-11便利店盈利主要在于它店址的选择定位在消费日常生活的行为范围内;百安居在中国的第一家分店开业当天，除了骑自行车的顾客外，门口没有出现搭乘公车或开车来消费的顾客。可见选址是决定成败的第一要素[1].
超市店面选址需要考虑到的因素有：超市的建筑情况、竞争状况、成本收益分析、潜在的商业价值、地区和商圈、具体位置等。下面就这几个影响因素进行探析超市的店址选择吧。
一、超市的建筑情况
（一）一般情况下，超市选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况。因为这会直接影响到超市的建筑结构和客流量。正好，超市所处的地面和道路处在一个水平面上，十分有利于顾客的出入。而且超市地面与道路处在同一个水平面上，超市的招牌设计、店面摆设等都十分引人注目。
（二）超市与地形的关系。
1、方位情况。方位是指店面坐落的方向位置，以正行的朝向为标志。在店址选择前，我们就很好地做了一次规划，超市的结构方位要坐北朝南。这是一个理想的地理方位。
2、交叉路情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。超市不是位于交叉路口和三岔路口处，这是我们店址选择的一个失误之一。但是，超市所处的地段却是许多学校师生和几个住宅区的必经地之一。这弥补了我们不在交叉路口的失误。而又因为超市不是处于交叉路口处，所以店面的能见度相对较小，效果也不是很佳。
3、走向情况。走向是指门店所选位置是顾客流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯。这样，超市的地理位置进口时就应以右为上。超市所在地的道路方向是东西走向，而客流量（主要是学生，旁边的几个住宅区）得到了满足。
二、超市竞争状况SWOT分析
优势－超市是我们当地最出名大型的超市，它以物美价廉、货物繁多和一占式购物而闻名。
劣势－虽然超市是大型综合性超市，但没有过多的领先IT技术，在防损和盗窃方面很难控制。
机会－采取收购的方式与其他小型零售商合作，专注于萝岗区的特定市场。
威胁－所有竞争对手的赶超目标。
三、成本与收益分析
我们在开店之前进行详细地分析开一家店需要什么成本，又将会给我们带来什么收益。我们在投入这门面时，当时大概投入了10万元。其中，店面论文网http://www.youerw.com或http://www.youerw.com租金每月5000元，装修及店内设备费2万元，进货款大约为4.5万元；其余则是店面的流动资金。据我了解超市商品的毛利率是20—25%，预计每个月营业额约7万元，毛利润约15000元。经计算每个月的收益大于成本。而实际证明是能赚的。
四、潜在的商业价值
潜在的商业价值评估是指对拟选开业的商店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价超市位置的优势时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商店位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华城市。因此，超市在进行选址时，很注重潜在商业价值的评估。对此，超市从下面的几个方面进行了评估：
（一）所选的门店地址在城区规划中的位置及其商业价值。
超市所处的位置是萝岗开发区，未来几年内附近将建设一个高科技的知识城。从城区规划中看来，附近地带将出现跟多的住宅区，人流量也相对增大。而且这些人群都将是高消费，高质量要求的人群。很明显，其商业价值很大。
（二）是否靠近大型机关、单位、工矿企业。
超市靠近多间学校和住宅区。学生都比较钟情于吃各种零食，带动了超市的零食类的销售。附近的几个住宅区也会选择到超市来购买各种生活用品。这些都是我们超市的客户人群。
（三）是否有集约效应。
即超市建设在商业中心区，虽然使商店面对多个竞争对手，但因众多的商业云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的顾客前来购物，从而产生集约效应。比如，北京中关村的电子信息产品就是因很多不同的零售商提供的，如联想、三星、IBM等，尽管竞争很激烈却吸引了北京及周边省市的很多顾客。超市虽然所处的位置在广州郊区，但在九龙镇已是我们的商业中心处。商业街虽少，但也不缺竞争者。镇中心有好几家小型超市，如联城超市，乐乐超市等等。但周围的人群还是很乐意到超市购物，因为我们的商品几乎应有尽有，而且人们购物都是货比三家的。这样也带动了人流量经过我们超市门口。周围也有很多各种类型的商店，服装的，潮流小鞋城，好味美食街等等。在一定程度上为我们超市周围的环境制造了浓浓的商业气氛。所以呢，我们都不必担心激烈的行业内竞争会使我们的产品市场占有率下降。
（四）人口统计资料。
人口统计资料包括地区中的目标市场的规模，人口增长情况。家庭的规模和组成以及收入分配等信息数据。超市的周围人口几年来将迅速增加这是毫无疑问的。人口增长的地区比人口减少的地区更能赢得我们超市选址的青睐。另外，家庭规模、组成和收入情况对于我们超市的经营成果也又很大的影响。所以在店址选择前，已充分调查了附近家庭规模、组成和收入情况。因为这些年来国家大力倡导各地方实行计划生育，所以许多家庭都是三至四个人左右，调查中还发现，附近的老人家都是独立自己生活的。附近的老龄化越来越严峻。关于收入情况方面调查显示，每个家庭平均月收入6000左右，由此可推出，他们的购买力不会很低。
（五）商业气息
商业气息涉及就业水平高和劳动力组织状况好等。因为这意味着消费则收入有保障，从而能保持一定水平的购买力。在国家的产业政策的鼓励下，高科技工业园区将大量涌现，使所在地区人口越来越有经济来源，同时也会出现越来越多种类的商店，商业气息也将越来越浓。
五、具体位置
（一）超市位置。
地址的种类涉及商店位置离目标顾客的距离，店址所在地的商圈的实际情况等。在其他条件相同下，顾客一般都会考虑到附近的超市购物。因为这样可以减少顾客的时间成本，这也是大多数超市尽量把店址选在靠近目标顾客经常活动的地方的原因。超市的目标顾客是附近的几个生活区和多间学校的师生。目标群体相对很大。但是，许多顾客都十分愿意就近购买。所以，店址所在地的商圈里的顾客需求情况会影响到超市盈利的高低，要掌握店址所属的商圈的具体情况。我们在开业之前都进行了商圈入户调查，请商圈内的部分家庭和学生做问卷调查。这样，就能收集较确切的信息，以保证我们成果迈出第一步。
（二）超市的可利用性
超市的可利用性是指店址的可见性，周围的交通流量、停车设施等情况。店址的可见性是吸引顾客进入门店消费的一个前提条件。杭州的一家商场所在地虽是交通流量较大，但店址所在群楼与前方的高架桥面高度差不多，再加上桥侧护栏，车流客流经过店址前方，基本上看不到商场的广告现象。[2]但是对于大量忠诚顾客来说，店址的可见性也许不算重要因素，但超市想要招来更多的顾客，那么我们会让顾客直接地看见超市的门店位置。周围的交通流量是指超市周围的车流量和客流量的拥挤情况。超市距离公路只有一百多米左右，车流量可以说适中（主要是自行车，公交车和摩托车为多），公交站有501.据之前的车流量统计报告显示，每小时车辆经过60多辆。但是，如果车辆和人口过于拥挤，在购物返途中顾客的心情就会不太愉快，这就影响了超市的销售额。就目前看来，超市的购物环境适中，足以能够给顾客一个愉快的购物心情。百盛集团是马来西亚最大的百货集团，它在大连、北京等北方城市战绩辉煌，但在广州却一再受挫。其中，选址错误是其失败的主要原因之一。作为华南的旗舰店，百盛中泰店是当时百盛在我国最大的百货分店，定位为时尚百货店。然而，靠近火车东站这样人流杂乱的交通口岸，跟它本身时尚的定位恰恰相反，而百盛之所以执意要在这个地方选址，据说主要是受租金低廉等优惠条件吸引。与沃尔玛、家乐福坚持一定的选址原则不同，百盛在我国开店采取“因地制宜”的选址原则，即在不同的地方和不同的合作方谈不同的条件。有资深人士预言，百盛这种选址的随意性有必要进行调整，否则将可能再战再败。
（三）租赁条款
在商店还没打算购买店址之前，都需要跟出租人签订租赁合同。为了争取更多有利于我们超市的条款，我们跟出租人讨论在租赁合同里加入以下条款：禁用条款，独家使用条款和免责条款。我们不希望出租人把空间租给某些承租人，就跟出租人协约禁用条款。独家使用条款是指我们跟出租人协议禁止把店面出租给我们的竞争对手的条款。我们的租赁合同规定，出租人不能把房产组给另一家超市或仓储会员店。免责条约是指跟出租人协商在签约后的一定期限内没能达到预期的销售水平，可以终止租赁合同。在这一款中，我们没有得到出租人的同意，所以在开业的第一阶段，我们都力求达到预期的销售水平，尽力迈出第一步。而我们也真正做到了。
超市的门店选址是一门大学问，要充分运用消费心理学，区域经济学，产业组织学，战略管理学等各种学科知识。经过深入的分析，研究才能有效实施，店址选择是决定超市今后经营成败的一个关键因素。因此我们都高度重视这项工作。