物业位置 箕子台路西段 公然日子 07年11月25日
建筑类型 多层框架 交房日子 08年10月
楼栋数 25栋 占地平面或物体表面的大 100亩
建筑平面或物体表面的大 12万平方米 交房规范 坯料
层高 3米 发卖率 80%
总户数 800户 绿化率 30%
工程进度 一期即将周全上市 主力平面或物体表面的大 128.7平方米
主力房型 三室两厅一卫 小区内组成一套举措措施 温泉入户、休闲广场等
* 物业阐发：
小区寄托其规模与真格的力量打造温泉入户，地下打井1000多米 凭借其小区内群体绿化等举措措施的完美吸引了部分消费者，但因为后期实景与宣传收支过大，引起发卖的滞后
* 发卖工作阐发：
双案场发卖，主售楼部组成一套较为齐全，但布局浮泛没有经行规模的告白宣传，仅在本案附近以户外告白做平台发卖职员本质较高，经行过简略的培训
案名 源升小区 建筑气焰气魄 现代
开发商 华兴房地产有限公司 发卖平均价格 1380元每一平方
物业位置 箕城路中段 公然日子 07年初
建筑类型 砖混多层 交房日子 08年10月
楼栋数 2栋 占地平面或物体表面的大 8亩
建筑平面或物体表面的大 6万平方米 交房规范 坯料
层高 3米 发卖率 60%
总户数 36户 绿化率 30%
工程进度 三层正在配备布置装备摆设中 主力平面或物体表面的大 125.7平方米
主力房型 三房 小区内组成一套举措措施 电子监控等
* 物业阐发：
此案以优胜的地理位置为主卖点，以大房型为主打，联合地区范围贸易氛围开发商住楼
* 发卖工作阐发：
售房部氛围过于淡漠工作积极性差，缺乏热情，项目认识少，发卖社团平庸
案名 幸福花园 建筑气焰气魄 现代 毕业论文http://www.youerw.com
开发商 西华海川房地产 发卖平均价格 1300元
物业位置 箕子台路东段 公然日子 07年11月
建筑类型 多层框架 交房日子 09年1月底
楼栋数 2栋 占地平面或物体表面的大 15亩
建筑平面或物体表面的大 1万多平方 交房规范 坯料
层高 3米 发卖率 25%
总户数 96户 绿化率 30%
工程进度 地基完成 主力平面或物体表面的大 132.84平方米
主力房型 三室两厅两卫 小区内组成一套举措措施 车库等
* 物业阐发：
此案所处位置切合本地糊口习气，邻接菜场场和农产物市场其首要以房型布局为卖点，主推138平方摆布的三房
* 发卖工作阐发：
售房部氛围过于淡漠，工作积极性较强，对项目自身与地区范围市场的认识较深刻，专业常识较强但楼盘本身无告白宣传，无任何含沙很多的土模型等物品
案名 鹏盛商住楼 建筑气焰气魄 现代
开发商 西华鹏盛房地产有限公司 发卖平均价格 1360元
物业位置 兴华路与东城垣路 公然日子 2007年9月
建筑类型 多层框架 交房日子 2008年末
楼栋数 4栋 占地平面或物体表面的大 13亩
建筑平面或物体表面的大 2万平方米 交房规范 坯料
层高 3.2米 发卖率 60%
总户数 110户 绿化率 30%
工程进度 一层封顶 主力平面或物体表面的大 132.4平方米
主力房型 三室两厅一卫 小区内组成一套举措措施 贸易街、花园、外广场等
* 物业阐发：
本案属武装部招商项目，项目本身有部分为定向开发项目位于一城市管理工作规划路中，与兴华路市场相邻物业自身为商住，一楼为临街菜场场，楼上为室第
* 发卖工作阐发：
售房部氛围过于淡漠工作积极性差，缺乏热情，彼此共同少，发卖社团平庸无告白宣传
案名 箕城文化小区 建筑气焰气魄 现代
开发商 兴华房地产 发卖平均价格 1400元
物业位置 集成路北段 公然日子 未公然
建筑类型 多层框架 交房日子 08年末
楼栋数 31栋 占地平面或物体表面的大 50亩
建筑平面或物体表面的大 5.2万平方米 交房规范 毛破
层高 3米 发卖率 10%
总户数 276户 绿化率 10%
工程进度 地基未完成 主力平面或物体表面的大 107平方米
主力房型 三室两厅两卫 小区内组成一套举措措施 起旱街等
* 物业阐发：
本案位于箕城路与教诲通途交汇处，交通便利，小区纯粹临街，以三房、四房为主，平面或物体表面的大规模：107.94——186.56平方米，房型、平面或物体表面的大以实用为主箕城路上为其小区贸易街
* 发卖工作阐发：
日前并未对外推出，仅少数内部认购发卖职员较为热情，对项目有一定的认识，可是产物介绍中几多含强调身分没有共同发卖的告白投入
案名 明郡 建筑气焰气魄 现代
物业位置 青华路与迎宾通途 公然日子 未公然
建筑类型 多层 交房日子 未定
楼栋数 一期16栋 占地平面或物体表面的大 110亩
建筑平面或物体表面的大 13.9万平方米 交房规范 坯料
总户数 未定 绿化率 40.1%
工程进度 未施工 主力平面或物体表面的大 未定
主力房型 三房 小区内组成一套举措措施 双气、幼儿园、温泉、文化休闲广场
明郡为当今本项目最有帮助的潜在竞争者，不管从规模，位置等方面与本项目存在一定的共性，但针对明郡所处西华大的地区范围来讲，切合此刻当局发展标的目的，使得其有一定的上风
* 总结：路程经过过程个案综合因素阐发，现存开发商多缺乏品牌整合营销举动，缺乏营销手段立异，群体楼盘本质与办理较差，营销上缺乏与客户须要的沟通，影响客户对项目的存眷
共同的弱性在于：
1. 平面或物体表面的大偏大且房型相近，总价太高
2. 产物精品少外立面、房型、组成一套举措措施明鲜有创 造性厘革
3. 有品牌意识，但缺乏品牌配备布置装备摆设举动社区文化匮乏，人类社会文化精神缺乏立体感
4. 发卖缺乏立异，发卖办理不到位，发卖职员群体程度不高
5. 物业办理深度不敷，还没有彻底从 “办理”变为 “服务”
6. 工地现场包装不到位
这次调查首要针对城关镇内具备一定例模和影响的楼盘作为竞争对象，实际环境，县城另有少数低成本缺乏竞争力的小区，可是这些个小区对本楼盘的开发前一阶段工作没有可利用价值，故没有列入个案阐发傍边
3、宅基地部分
本次调查历程中，对西华县城宅基地从问卷中获得相识，城关镇宅基地使用量较大，在所调查的问卷傍边有36.69%的家庭当今领有宅基地住房
可是跟着当局的城中村改造政策的引导、家庭成员的增多、人平易近糊口习气的改变等因素使得宅基地对县城房地产开发的影响力度减小
在调查中，绝大多领有宅基地的家庭均已或者在未来规划购买县城商品房
是以，对西华本项目的开发，宅基地部分对项目的影响力较小
综合以上几个方面阐发与调查显示，根据市场的需求、周边地域竞争楼盘的发展近况，联合西华县房地产市场竞争状态、地块地区范围、未来发展趋势等因素，本案开发多层室第、旅店式公寓、组成一套贸易区，不仅能充实发挥地段上风，减低开发危害，并且全般项目的利润也是可观的详细开发为：邻近五二系统糊口区为高等旅店式公寓部分；教诲通途沿街部分为多层住平易近西席室第，临街商铺；靠近贾鲁河部分与小区内部为多层高等室第此方案不仅有帮助于市场推广，并且可以晋升全般项目的品位，更有帮助于项目利润到达最大化的使成为事实
4、方针客户调查
相识本地区范围客户及同档次方针客户的基本糊口需求，以使楼盘的开发定位有1个精确的大纲作为航标，迎合方针客户的需求，精确简直定楼盘开发的档次及品质，以上风的仪态和周边的楼盘举行竞争，作到“有备而战”，方可成为胜者
本次调查以重点取样的方式，共投放500份问卷，收受接管有效问卷487份，及格率为97.4%路程经过过程对方针客户市场需求调盘问卷科学、系统的数值计数，为本案赢取了方针市场的熬头手资料，详细内容如次（首要针对影响项目开发的标题疑难题目经行阐发）：
县级市的糊口习气决定对高层建筑的排异生理，可是从调查数值显示出，县级市对独门小院的糊口已成为习气，纵然糊口质量上升时，她们也但愿购买的屋子能和原先是同样的故项目开发在针对首选多层产物的同时，适当数量适宜的推出高端山庄区是很能吸引购房者眼光的，并且山庄区在西华暂时还未呈现
据相识本地开发商和此刻的物业平面或物体表面的大，西华县购房者偏向于110平方以上住房，层高基本上都在2.8到3.5米之间，表现了本地糊口习气项目在开发历程中应更清晰的研究本地平易近情癖性
从受访者调查中可以看出，大都受访者是合意三室两厅两位的房型，与本地房产开发产物和糊口习气有关可是部分受访者对都会中风行的多层楼中楼很感兴趣，并且这个产物在西华市场现属空缺期，以是，产物多样化在一定程度上是近期步入市场的1个试金石
在调查中发明，本地消费者敷衍款方式的认识很纯一，局限于一次性与分期可是调查中至关一部分人认识到银行按揭的好处，以是在项目开发前，向银行声请办按揭，能够带来1个卖点快速打入市场
根据敌手方群众的调查，西华县家庭布局20.41%摆布是五口之家，50%以上为3口之家，少部分为两口之家调查中发明，城关镇中商品房进驻的消费者大都为三口之家，因为白叟的糊口习气决定对全新环境的接管以是，对购房决议计划者来讲，绝大大都已来历于自己的配偶
根据对受访者的谈话调查，近百分之半百以上的人以为房价傲然会上涨，申明大都人对市场的有着深刻的认识更深切的相识，在西华县城存在着对市场持张望立场的消费者，她们在餍足自身物质糊口之前会先思量市场的发展以是，项目开发前一阶段的订价需要稳重思量
联合受访者的生业状态，咱们舍去最低选择项1000-2000元，将无上选项增加两个组距为1.1万元与1.2万元，各选项比例依次下调，则受访者正常的家庭平均月收益为：3000×37.6%+4000×41.45%+5000×13.6 7%+10000×4.27%+11000×2.13%+12000× 0.08%=4140.4元
从对方针人群的调查和地区范围市场的阐发得出，本地块总开发定位于多层室第为主，同时伴随多样化产物，例如山庄、楼中楼小复式等，但在项目的开发定位时，要充实做好对价格、产物包装的定位，避免无谓的竞争因素，打造同档次客户消费的强势品牌
路程经过过程本次对西华市场的调盘问卷阐发，总结出同位人群的消费布局为：春秋在26-50岁之间，家庭月平均收益应在4000元以上，生业为私业务主、西席、医生、农平易近、发卖职员和行政构造职员占多数
因为本地块正处于西华驴友配备布置装备摆设的中心环节地区范围，守值、增值空间非常大，是以能吸引部分投资客户对本项目的二次和三次置业
从受访者对在此置业所担忧的疑难题目阐发，今朝本地区范围糊口组成一套举措措施缺乏紧张，并且间隔镇中间有一定的间隔，也就是缺席达快速动员市场发展的前提，怎样解决这些个疑难题目所发生的冲突，将是本项目在开发历程中应着重思量的疑难题目
9、西华县08年房地产市场发展环境
全县各个楼盘的交易成功量均较之前几个月有大幅度的提高，各个售楼部的来电、来客量较着增加全般房地产市场呈现了“井喷”
这是不是象征着西华县的房地产市场特此摆脱了之前笼罩着的交易成功阴霾，而重新迎来市场又1个的发展机缘呢？各个开发商在今朝的这种市场环境下，将采纳何种的措施来答对？
一、受国度的经济走势和宏观经济环境影响的调查阐发：
国度从去年末就开始在宏观经济调节控制方面不停出台旨在非常刺激海内消费需求的一系列政策，2009年以来政策效应不停显现，对后续的经济走势暗示乐观大大都开发商暗示本地楼市受经济大环境的影响较为一般但同时也有部分隔发商暗示受宏观经济的影响很大这表白作为国平易近经济的支柱财产，房地产的上下接洽关系行业浩繁，其自身发展不成避免的受制于群体经济的走向可以看出，西华县楼市的发展其自身内部水分较少，基本不存在沫子首要寄托本地的人口上风，和购房者的理性购房，使其康健发展
二、时下西华县楼市的群体供应环境和房价程度的调查阐发：
在对全般西华县楼市的供应环境的判断上，各家的看法不一而在房价程度的看法上，则有68%的受访企业暗示时下西华县城区的房价程度相对于本地住平易近的收益环境，其总体是处于1个较为适中的程度规模内同时大都开发商暗示，受制于企业开发成本的因素，联合今朝西华县城区楼盘的售价程度，各个楼盘的交易成功价格在之前发卖淡季中的调解幅度并没有市场上传闻的那末紧张，有的只是个别企业为了回笼资金缓解压力而做出的短时间催销勾当
3、开发公司发卖和开发新的项目的调查阐发：
在此疑难题目上，有32%的受访者暗示将采纳优惠让利，刺引发卖；而有48%的开发商暗示会选择小幅提高价格，来增进房子的来源的去化在这占受访总额80%受访者共同表现出来的是，在今朝这种久违的发卖旺市环境下，企业将路程经过过程各类方式增进交易成功，减少房子的来源的仓储，以易于企业的资金周转这从侧面也反应出大都的开发商都偏向选择较为守旧的方式，借助这一轮有帮助的市场环境，快速回笼资金，以图稳健连续发展
在关于配备布置装备摆设品质楼盘的这个疑难题目，咱们很开心的瞅见，在所有参与调查的开发商中，四分之三的被访者暗示，在其后续开发的项目中，晋升楼盘的品质将会是她们全力打造的1个重点地点各人也都认识到了，今朝西华县城区的各个楼盘，在栖身品质上较为短缺而跟着住平易近糊口程度的不停提高，购房者对社区的环境、组成一套以致物业办理的存眷度愈来愈高，尤其是那一些二次置业的购房者，对此更为注意在这种市场需求下，开发商将重点放在项目的品质塑造上，这不仅有助于晋升都会住平易近的糊口质量，并且也将泼天的增进未来西华县房地产市场的群体发展数值和部分概念来自《西华县都会规划2003-2020》和西华县计数局