Finally, this paper conducted the pre-project planning books written by describing the project to project and the circumstances surrounding real estate project investigation and study through the questionnaire survey to determine the project in the form of customer base, etc., after the project implementation to provide specific solutions planning book shows that project construction is very necessary, through the construction of green homes makes it become the vane of Shanghai housing construction in the future.

Key words: real estate development; Prophase planning；SWOT analysis
目  录
1  前言    1
1.1  研究背景和意义    1
1.1.1  研究背景    1
1.1.2  研究意义    1
1.2  国内外研究现状    2
1.2.1  国内研究现状    2
1.2.2  国外研究现状    3
1.3  研究内容    4
2  项目策划的基本理论    5
2.1  房地产开发前期策划的概念及作用    5
2.1.1  房地产开发前期策划概念    5
2.1.2  房地产开发前期策划作用    5
2.2  SWOT分析的概念及特征    6
2.2.1  SWOT的概念    6
2.2.2  主要特征    7
2.3  项目策划书的基本内容    7
2.4  项目投资估算的的概念及内容    8
2.4.1  项目投资估算的概念    8
2.4.2  项目投资估算的内容    9
2.5  项目可行性研究报告的的概念及作用    9
2.5.1  项目可行性研究报告的概念    9
2.5.2  项目可行性研究报告的作用    10
3  上海奉贤南桥新城地区房地产现状的研究    11
3.1  现今房地产政策对上海房地产市场的影响    11
3.2  上海奉贤南桥新城地区商业现状及发展分析    11
3.3  项目SWOT分析    12
4  上海奉贤南桥新城翠庭开发项目策划书编写    14
4.1  新城翠庭概况    14
4.2  确定奉贤新城周边可类比项目，对可类比项目进行调研    15
4.3  新城翠庭的目标客户群锁定及分析    17
4.3.1  目标市场特征    17
4.3.2  目标客户分析    19
4.3.3  项目消费群体定位    20
4.4  新城翠庭核心价值体系建立    20
4.5  开发主题单位及形象定位    21
4.6  新城翠庭的产品策略建议    21
4.6.1  租售方案    21
4.6.2  付款方式    22
4.7  新城翠庭投资估算    22
4.8  风险分析及风险控制    23
4.8.1  风险分析    23
4.8.2  风险的规避和控制    24
5  结论    25
致谢    26
参考文献    27    
1  前言
项目策划是一种具有建设性、逻辑性的思文的过程，在此过程中，总的目的就是把所有可能影响决策的决定总结起来，对未来起到指导和控制作用，最终借以达到方案目标。通过阅读国内外学者针对项目策划的已有文献，全面地了解本论文主题，以便更好地编写项目策划书。
1.1  研究背景和意义
1.1.1  研究背景
随着房地产业的迅猛，房地产已经成为国民的新增长点，但在房地产界对房地产策划还有不少偏见，开发不重视房地产前期策划，直接导致大量商品房空置，造成资源严重浪费，与国家提出的建设节约型这一目标相背离。 房地产开发项目前期策划+文献综述+SWOT分析(2):http://www.youerw.com/gongcheng/lunwen_3268.html